Среди огромного количества самых разных домов проекты со свободными планировками встречаются не так часто, как хотелось бы покупателям. Поэтому, приобретая квартиру, будущие новоселы нередко задумываются о возможности перепланировки, дабы придать жилью соответствующий собственным представлениям об удобстве и красоте вид.
Что называется перепланировкой
Изменения, вносимые в первоначальный проект помещения, подразделяются на два вида (Жилищный кодекс РФ, ст. 25).
* Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
* Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
И перепланировка, и переустройство – это не только улучшение жилищных условий, но еще и долгосрочная процедура согласования, связанная с получением разрешительной документации. Согласно действующему законодательству, перепланировка (переустройство) квартир может быть произведена только после получения соответствующего разрешения главы местного муниципального образования. Без этого разрешения проведение работ будет незаконным.
Чаще всего официальная перепланировка повышает стоимость квартиры, потому что если она официальная, то новому собственнику квартиры уже не надо тратить силы, время и средства на легализацию изменений. С другой стороны, любая перепланировка делается, так скажем, под более комфортное проживание в данной квартире. А кому, как не человеку, уже прожившему в этом помещении достаточно долгий срок, не знать обо всех достоинствах, а главное, обо всех недостатках помещения? С минусами планировки человек, постоянно проживающей непосредственно в ней, сталкивается практически на каждом шагу, а значит, прекрасно знает, что нужно сделать еще, чтобы жить в квартире стало намного удобнее.
Список документов
Первоначально необходимо подать документы в отдел градостроительства и архитектуры. Обязательными документами являются:
* Копия правоустанавливающего документа на помещение;
* Заявление владельца на имя главы муниципального образования с указанием причин осуществления переоборудования или перепланировки;
* Технический паспорт квартиры;
* План этажа на копии плана БТИ с указанием предполагаемых к сносу перегородок, устанавливаемых перегородок, мест пробития проемов во внутренних стенах;
* Выписка из домовой книги и копию финансово-лицевого счета.
Если перепланировка соответствует требованиям СНиП, на план квартиры ставится виза согласования. Заверенный план передается обратно в БТИ. Смысл официальной перепланировки, сделанной и оформленной по всем правилам, как раз и состоит во внесении всех изменений в технический паспорт квартиры. Понятно, что в данном случае перепланировка понимается как определенная бюрократическая операция – легализация изменений, внесенных вами в план своей квартиры.
Строго запрещается!
Знайте, что вы не сможете согласовать перепланировку при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников. Кроме того, не допустимы перепланировки, приводящие к нарушению требований строительных, санитарно-гигиенических, технических и эксплуатационных нормативных документов, действующих для жилых зданий. Нельзя также нарушать прочность или разрушать несущие конструкции здания, нарушать противопожарные устройства. И, конечно, никто не разрешит вам ухудшать условия эксплуатации жилого фонда и условия проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
В частности, при перепланировке помещений в многоквартирных жилых домах строго запрещается:
* любое переустройство, влияющее на архитектурный облик жилых зданий, например, устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и так далее;
* размещать туалет, ванную комнату или кухонную мойку над жилой площадью как полностью, так и частично;
* размещать туалет или ванную комнату над кухнями;
* размещать жилые комнаты под туалетом, ванной комнатой или кухней;
* объединять квартиры по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий;
* увеличивать площадь помещений санузлов и ванных комнат за счет жилых и вспомогательных помещений квартиры;
* устраивать проемы в несущих стенах;
* замуровывать в стены трубы водоснабжения, канализации и отопления;
* устанавливать запорную арматуру (краны) на стояки водоснабжения и отопления;
* присоединять к площади квартиры или квартир коридоры и тамбуры общего пользования;
* объединять балконы и лоджии с помещениями квартиры, а также «выносить» на них батареи центрального отопления;
* устраивать кухни без естественного освещения;
* устраивать туалет с входом из кухни;
* устраивать жилые комнаты без окон, менее – 9 м.кв. и шириной менее – 2,25м;
* устраивать санузлы и кухни вне границ квартиры: на балконах, лоджиях и в тамбурах общего пользования;
* устраивать балконы и лоджии на первых этажах и козырьках подъездов;
* устанавливать входные двери с открыванием наружу, если она будет перекрывать выход из квартиры ваших соседей.
Кроме того, собственники квартир не имеют права использовать в личных целях помещения общедомовых коммуникаций: вентиляционные шахты и каналы, шкафы с коммуникациями и тому подобные. Так, разрушение вентиляционного короба может привести к нарушению нормального воздухообмена во всём доме. А если в квартире установлены пластиковые окна, свежий воздух и вовсе не будет попадать в помещение.
Имеете право
При перепланировках разрешено:
* устраивать демонтаж подоконной части с устройством витражных дверей, без переноса батареи центрального отопления на лоджию или балкон;
* устраивать сауны в квартире с объем парильной — не более 24 м.куб.;
* устройство каминов на последних этажах при условии, если используются топки и дымоходы заводского производства;
* устраивать санузел с входом из спальни, только если квартира оборудована вторым санузлом;
* устройство проемов в железобетонных стенах и перекрытиях, размер и месторасположение которых определяет только конструктивный проект.
Чем вы рискуете
Если вы сделаете перепланировку, не имея официального разрешения, то:
* вы не сможете продать (обменять, завещать, подарить) свою квартиру без согласия будущего владельца оформить согласование перепланировки за свой счет;
* вас имеют право оштрафовать, что не освобождает от необходимости получения разрешительной документации;
* вас обяжут выплатить компенсацию соседям в случае нанесения материального ущерба по причине несогласованных планировочных изменений;
* если вы сделали перепланировку с нарушением норм проектирования и гигиены жилья, то органы государственной власти вправе через суд заставить вас восстановить прежний вид помещения за ваш счет.
Если в отношении вас будет принято официальное решение о необходимости принятия мер по устранению нарушений и их последствий, а вы в длительный срок (свыше двух месяцев) этих мер не принимаете, то последствия могут быть самыми плачевными. Районные управы имеют право обратиться в суд с иском о продаже вашей переустроенной квартиры с публичных торгов (Гражданский кодекс РФ, ст. 293).
С чего начать
Задумывая перепланировку квартиры, стоит обратиться в какое-либо архитектурное бюро. Здесь подскажут, что можно, а что нельзя сделать. И, конечно, помогут с оформлением документов. Лучше всего, когда процесс согласования протекает одновременно со сбором документов и созданием дизайн-проекта. Если это делается параллельно, то на этапе строительства у вас уже будет необходимое разрешение.